导语：虽然9月以来，万科董事会主席王石不停警示楼市的风险，但无论是在土地市场还是在销售市场，万科自己都用迭创纪录的数字来呈现公司的高歌猛进。
　　
　　10月份，几乎所有的地产分析师都上调了万科2013年销售业绩的预测，普遍在1800亿左右，乐观者更预判万科今年销售将达2000亿。同时，万科的拿地金额也创下历史新高，目前权益买地额已达700亿。
　　
　　  “今年的市场明显好于前两年，相对于碧桂园等公司，万科的表现并不是最出彩的，业绩增长也只是市场的正常反映。”接近万科的知情人士称。面对保利、绿地、恒大等新晋千亿级房企的夹击，万科要持续保持业内“老大”的地位，仍然需要在快速增长和提升效益间保持平衡。
　　
　　市场带来的“礼物”
　　
　　尽管后来者来势凶猛，但万科仍然用自己的业绩坐实“老大”之位。
　　
　　相对于恒大、碧桂园今年可能新晋千亿阵营，保利、中海外、绿地冲击1500亿，万科已向2000亿靠拢。
　　
　　安信证券分析师万知认为，保守估计万科全年将完成1800亿的销售规模，若公司在四季度加大推盘力度则有可能达到2000亿。
　　
　　若真如此，则万科从1000亿增长到2000亿，只用3年时间，年均增速超过30%。而过去3年房地产一直保持调控不变。
　　
　　高速增长的销售更多是市场带来的礼物。CRIC数据显示，前三季度，龙头房企普遍完成年度销售目标的70%以上，万科完成约76%，中海外、碧桂园已提前完成100%。在一些万科内部人士看来，公司的业绩表现“还不够好”。
　　
　　分市场来看，火爆的北京(楼盘)、广深区域贡献良多。截至9月底，万科北京公司已完成100亿销售，刷新历史纪录；广深区域预计销售金额接近400亿元。
　　
　　手里有粮心中不慌。万科不断地加大拿地力度。数据显示，1-9月，万科累计新增项目77个，权益地价款629.5亿元，已为2012年全年权益地价款430.3亿元的1.46倍；若加上10月份新增的佛山(楼盘)和北京地块，则年内拿地金额已超过700亿。
　　
　　对于拿地金额创下历史新高，万科内部人士认为，公司的经营策略实际上一直没有变化，认为价格合理及风险可控就会去拿地；事实上，在2012年，万科的拿地策略曾被认为“保守”，错失了一些发展机会。
　　
　　相对于1-9月份近1300亿的销售额，按照万科董秘谭华杰的观点，公司拿地金额占当期销售额的60%以内可谓安全。
　　
　　从拿地分布来看，万科目前已进入近60个城市，是一线房企中区域分布最为均衡的公司。针对一线城市地价、房价高企的现状，王石最近警示了其中的风险。从万科的举动来看，其在一线城市的动作并不多，且以郊区拿地为主。
　　
　　“北京地区接下来仍然有拿地意向，主要是把量做上去，预期利润并不高。”一位接近万科的银行人士透露，北京万科正通过其所在的银行融资，为拿地做准备。
　　
　　不过，有长期关注万科的投资者认为，截至目前万科新增项目平均楼面地价3233元，较2012年平均拿地成本高10.0%，相对于1-9月的销售均价1.17万/平方米，地价成本占到27.6%，如果未来市场调整，房价下跌，将蚕食公司的利润空间。
　　
　　为何周转率越来越慢？
　　
　　万科总裁郁亮认为，从长期趋势上看，房地产行业的毛利率下滑不可避免，公司也不仅仅采用利润率指标来考核，而更看重ROE(净资产收益率)等指标。
　　
　　经历2008-2010的下滑后，万科全面摊薄的ROE在2011年回升至18.17%的水平，2012年ROE增至19.66%，为1993年以来的最高水平。在2013年中期业绩会上，万科管理层表示，预计年内ROE仍将保持增长。
　　
　　ROE指标很大程度上取决于资产周转率，但本报记者查询发现，万科2007~2013年中期的资产周转率持续走低，均低于0.5，其对资金的利用率呈下降趋势，2013年一季度大幅下降至0.04，中报回升到0.10，按照万科往年资产周转率表现来看，半年周转率通常是全年的1/3，则今年万科资产周转率可能在0.3左右，这仍然显著低于过去7年的平均水平0.37。
　　
　　资产周转率反映的是一家公司对于资本的利用效率。2003年万科的资产周转率曾达到0.57，意味着当时万科大约投入2元钱能做1元的生意。而在过去的10年中，“均好中加速”成万科的一个重要战略主题。但为什么万科的资产周转率反而越来越慢？
　　
　　万科有关人士指出，首先是精装修业务的大幅增长，在整个业务结构中精装房已经占到90%左右，这虽然使得现金回款提前，但延长了结算周期，拖慢了资产周转率。
　　
　　还有分析人士将之归结为万科不断增持的商业地产。从去年到现在，万科各大区域公司旗下诸多商业地产项目试水进入建设期，而商业地产在建设阶段，需要占压大量现金，导致资金周转率变慢。
　　
　　此外，今年上半年各大城市的限价政策导致万科推盘放缓，从拿地、开工到销售变现的周期拉长，也是资产周转率变慢的原因。
　　
　　根据万科内部“净资产回报率=净利润率×周转率×(财务杠杆+合作杠杆)”这一公式，万科不得不用更多的合作来提升财务杠杆，促使ROE的提升。
　　
　　这已反映到财务报表中。截至中报，万科资产项目中“其他应收款”余额为330.72亿元，比年初增加64.88%，主要原因是合作方往来款项增加。
　　
　　“我们在资本的运用能力上与海外公司仍然存在明显差距。”万科公司内部人士坦言，这也是万科走出海外与新鸿基、铁狮门等公司合作的原因：向对方学习如何提高资金利用效率，如何用一块钱做更多的生意。
　　
　　王石更指出，未来的房地产行业就是融资和资本运作能力的竞争，没有几千亿的融资平台很难继续保持领先。
　　
　　中投证券分析师李少明指出，在房企融资放开有条件向建设安居房、普通性住房的房企倾斜背景下，万科具有较强的融资优势。如果万科B转H完成，则对公司估值有很大提升，更有助于资产周转率加快。
　　
　　瑞银证券分析师李宗彬预计，万科2013年新开工面积将达到1，750万平米，同比增长22%，2014年可售资源将快速增长，业绩持续高增长可期。
　　
　　过去两三年来，万科的角色定位已经悄然转向，从住宅开发商转为城市配套商。多位分析人士认为，万科未来要保持行业持续领先的地位，除了销售额的增长之外，还要看其商业地产方面的运营能力，以及在住宅开发与商业地产之间的资金协调能力，这对万科是极大的挑战。